전세사기로 인한 피해가 끊이지 않고 있습니다. 대부분의 피해자는 20대와 30대, 주로 사회초년생 or 신혼부부들입니다. 처음 사회로 나와 내 집을 얻는 과정에서 경험이 없는 이들을 대상으로 하는 이런 사기 행각이 기승을 부리고 있습니다. 이번 포스팅에서는 전세사기에 대하여 알아보고 전세사기의 유형과 사례를 알아보고 대처방안을 알려드리겠습니다.
전세사기란
정확한 시세파악이 어려운 신축빌라와 다세대 주택을 계약하려는 세입자를 대상으로 하는 사기 행위입니다. 세입자의 보증금을 노리고 벌이는 사기행위이지만 전세사기 유형이 다양해지면서 전부 사기죄에는 해당하지 않는 경우도 생기고 있습니다. 따라서 많은 사기 유형들을 살펴보고 예방할 수 있는 방법들을 숙지하고 있는 것이 중요하겠습니다.
전세사기 유형과 대처 방안
1. 매매가 보다 전세가를 높여서 계약하는 유형, 깡통전세
흔히들 말하는 깡통주택이란, 임대인, 즉 주택을 구입하는 집주인이 그 주택의 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있어 실제로는 집주인의 돈이 거의 들어가지 않은 주택을 이야기합니다. 정확한 시세파악이 어려운 신축빌라와 같은 주택에서 주로 나타나는데 매매가격보다 높은 가격으로 전세를 놓고 그 전세금으로 다시 다른 주택에 투자, 이 패턴을 반복하여 남의 돈으로 여러 주택을 사들이는 것입니다. 만약 집값이 떨어지게 되거나 하는 불상사가 발생하면 집주인은 빚 상환을 회피해 버리게 될 가능성이 생기고 그 피해는 세입자들이 고스란히 짊어지게 됩니다.
2. 신탁사 소유의 건물을 무단으로 계약하는 유형, 신탁사기
신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 것을 의미합니다. 문제는 그 부동산의 권리를 신탁사에 맡겼으므로 신탁사의 동의 없이는 집을 임대하거나 할 권리가 없음에도 불구하고 세입자들을 속여 임대 계약을 체결하는 것입니다. 신탁사의 동의 없이 계약을 했으니 계약은 무효처리가 되어버리고 보증금도 돌려받지 못하게 될 위험이 높아지게 됩니다.
3. 가짜 임대인
가짜 임대인이 진짜 임대인의 인적사항을 이용하여 자신이 진짜 임대인인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 것입니다. 대리인 행세를 하며 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.
4. 대리인의 이중계약
부동산 계약은 임대인과 세입자가 직접 거래하는 것이 원칙이지만 간혹 대리인을 통해 계약하는 경우가 있습니다. 그 대리인이 공인중개사라면 사회초년생인 세입자들은 쉽게 속아 넘어갈 수가 있습니다. 사기 유형은 이렇습니다. 임대인에게는 월세계약을 체결했다고 거짓말을 하고 세입자와 전세계약을 체결합니다. 이중계약을 체결하는 겁니다. 그리고 발생한 보증금 차액을 공인중개사가 빼돌립니다. 나중에 세입자가 보증금을 돌려받으려 해도 임대인 계약서는 월세로 계약이 되어있으니 전세 계약 보증금만큼 돌려받지 못하게 되는 겁니다.
5. 하나의 주택을 여러 세입자와 계약하는 유형, 다중계약
주택은 하나이지만 이 주택을 가지고 다중 임대차 계약을 맺는 유형입니다. 부동산 계약 전에는 해당 주택의 누가 사는지 거주자를 알 수 없는 점을 이용한 사기입니다.
대처방안
1. 주택을 구할 때 해야 할 것
- 깡통주택인지 확인해야 합니다. 시세를 확인하여 보증금과 얼마나 차이가 나는지 비교해 봅니다.
- 최근사례에 임대인이 재력가라 걱정 안 해도 된다라는 말로 안심시킨 후 계약했다고 합니다. 절대 믿어서는 안 됩니다.
- 전세반환보증보험에 가입이 가능한 집인지 꼭 확인하셔야 합니다.
2. 임대인에 대하여 확인할 때 해야 할 것
- 등기부등본상의 임대인이 계약 당사자인지 꼭 확인하시기 바랍니다. 신분증도 확인하시기 바랍니다
- 대리인과의 계약 시는 위임장, 인감증명서등을 대조해 위조된 것인지 등을 확인해야 합니다. 임대인과의 이야기되지 않은 것에 대해서는 대리인과 결정하지 말고 임대인과 다시 조율 후 계약서에 특약사항으로 임대인의 요청으로 진행했다고 꼭 명시해야 합니다.
3. 계약서를 작성할 때 해야 할 것
- 등기부등본을 통해 신탁여부 확인해야 합니다.
- 신탁등기가 된 물건이라면 신탁원부를 추가확인하여 임대인이 이 부동산의 임대권리가 있는지 확인을 꼭 해야 합니다.
4. 계약서를 작성한 후에 해야 할 것
- 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 임대인이 변경되었는지 확인하는 절차가 필요합니다. 임대인이 바뀌어 낭패를 보는 경우도 생기기 때문입니다. 이사 당일, 그리고 2-3일 뒤에도 등기부등본을 확인하시기 바랍니다.
- 계약서를 쓸 때 계약체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않기로 하는 특약 사항을 넣습니다.
- 전세권을 설정하시는 걸 추천드립니다.
- 기존 세입자가 이사를 나갔는지 보증금은 제대로 돌려받았는지 확인해 보시기 바랍니다.
등기부등본 확인하는 방법은 꼭 알아두시기 바랍니다. 해당 링크 남겨드려요.
예방 체크리스트 다운로드
주택도시보증공사 HUG에서 공유하는 전세사기 예방을 위한 체크리스트입니다. 다운을 받을 수 있는 곳으로 이동하는 바로가기 링크와 직접 다운로드하실 수 있도록 파일 올려드렸습니다. 다운로드하셔서 활용하시길 바랍니다.
국토교통부에서 운영하는 안심전세포털이라는 사이트입니다. 더 궁금하시거나 전세사기에 도움이 필요하신 분들은 해당사이트 링크 남겨드릴 테니 방문하셔서 도움받아 보시길 바랍니다.
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